鄂咸房预字[2018]0113

2020年1-6月上半年咸宁市场分析——土地篇

2020-07-14 来源:咸宁房产网 作者:咸宁房产编辑部 点击:加载中..

咸宁房产网讯:

2020年很难。

每个行业都难,房地产行业尤其难。零上访、零咨询、零成交,于是,房企纷纷寻求突变、自救之路,随后线上售楼部纷纷开启,但似乎也未能从实质改变这一难题。据人民法院公告网显示,仅2020年上半年,房企破产量就已达228家之多。

上半年抗疫,年中抗洪,您说说难不难,可谓难,可最近我还是遇到了好几个开发商来咸宁寻找地块,其中有已经拿地的地产公司,不乏大地产,也有首次市调咸宁市场的中小开发商。

我为什么单单把上半年土地拿出来单讲,是因为咸宁正好新的基准地价从2020年1月1日开始实施,一级商服用地基准地价每平方米由2062元调至3711元,一级住宅用地基准地价每平方米由1075元调至2047元。一至六级商服用地的基准地价,调整后每平米分别为3711元、2525元、1663元、1014元、632元、511元。调整前的商服用地等级划为五个级别,一至五级商服用地的基准地价每平米分别为2062元、1449元、977元、607元、388元。调整后的住宅用地的等级划分六个级别。一至六级住宅用地的基准地价,调整后每平米分别为2047元、1505元、1072元、764元、551元、450元。调整前的住宅用地等级划为五个级别,一至五级住宅用地的基准地价每平米分别为1075元、806元、589元、428元、319元。


在这样大幅度涨价的地价面前,我好奇今年的土地出让情况,在市面上依然是四千多房价横行的江湖,是怎样的勇气,到底赚钱吗?

开发商现在不赚钱为什么还拿地。其实逻辑简单,开发商不拿地造房子还能干吗,除非公司解散,在此之前还得接着干活。痛心地看到一个个开发商在土拍舞台前卖力演出,联想到《乘风破浪的姐姐》里面30个女艺人——一个节目能请到30个艺人,说明她们大部分人出场费不高。曾经号称高利润的房产开发商(其实好日子也没过几年),在全国产业结构调整的浪潮下,逐渐变成过去流水线上要死要活拼命赶工的低利润制造企业。利润限定的前提下,必然要提速度、控成本和求生存。

请展开这样的画面:乘风破浪的开发商踩着小舢板,在海明威《老人与海》场景描述恶劣的天气下负重前行。哪有什么买了房子就赚到的岁月静好,只不过有无数个开发商在购房者的背后负重前行。

好好看下上半年的土地出让情况,可见一斑。

 

(点击查看大图)

受疫情影响,2、3月土地出让都较少,上半年共计土地成功出让26宗,成功出让面积逾114万方,成交总价5.8亿,忽略工业用地,着重看一下商住、商业、住宅用地,上半年只有5宗,上半年地王价在咸宁市永安大道21号,该地为一级用地,地价高达3479.8元/㎡,楼面单价1242.79/㎡。目前此地块周边房价在4000-4500元/㎡左右,如果目前开发,算上建安成本1500元/㎡左右、配套建设成本300-500元/㎡左右、营销成本3%左右、税费成本每年10%左右等,利润比根本达不到30%,开发商估计会观望市场再酌情开发。



(上半年地王价土地情况)

与2019年1-6月上半年土地市场对比

 


 

(点击查看大图)

想进入咸宁市场拿地的开发商要么从国土土拍出让拿地,那就得根据今年调整过的的土地市场行情,好好算一笔利润比的账了,要么如恒大、绿地进入咸宁市场一般,去早先跑马圈地的开发商手上拿相对于成熟一点的地块,但无论怎样,一级市场的土地价格早已今非昔比是不争的事实,面粉贵了,势必面包价格水涨船高,但是如果利润比不够,也没人会做公益,就像来了一圈的绿城、中梁考察一番然后就只能暂时放弃咸宁市场。

地价的上涨,那现在的开发商在做什么呢,一是不敢大量拿新地,只能消化库存用地,加快推进存量用地消化处置,再一个是觉得卖地比做房子销售来的容易,早期囤地的大佬也纷纷转手做起了二道贩子。

地价的上涨,我们要做什么呢,从购房者的狂热,也容易理解,到了2020年6月很多购房者不再抱怨,凑凑钱咬咬牙一定要赶上这趟车,今年老板们不敢投资生意了,他们也要买房。

也许有一天我们会频频看到这样的标题:“创纪录!某块地拍出某万元!”地价总是越来越高,不会越来越低,就像人的年龄,只会越来越大。没有谁会在35岁的生日,庆祝自己又刷新了纪录。通货膨胀总在持续进行中,小时候3块钱的牛肉面,已飙升至12元一碗,好像也没有哪家媒体重磅过。

假设牛肉面店出一笔钱给媒体,同样适用房产逻辑——创纪录!牛肉面12元一碗,面条进入新时代!真是大惊小怪,咸宁单均价回不到2千时代,牛肉面和我们的青春也回不去了。买房子总归是赚的,区别在于赚多赚少的问题,就算不赚,你上了车,说不定还能拿点硬通货对抗一下通货膨胀,否则又会长吁短叹当年如何如何了。

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